İlgililere ulaşmayan tebligatlar, risk tespitini engellemek için açılmayan kapılar, küçük farklarla sağlanamayan 2/3 çoğunluk, kentsel dönüşüm için karşılanamayan finansman… Bu ve benzeri durumlar kentsel dönüşümü çoğu zaman yavaşlatıyor hatta durma nokta getiriyordu.
Yapılan yeni düzenlemelerle bu tip senaryoların önüne geçilerek mümkün olan en hızlı şekilde riskli yapıların dönüştürülmesi hedefleniyor.
Yeni yasal düzenlemelerin ne anlama geldiği, uzun yıllardır kentsel dönüşüm üzerine çalışmalar yapan mimar Dr. Nihat Şen, anlattı.
TRT Haber’de yer alan habere göre “Yeni düzenlemeyle artık ‘yeni yerleşim alanları‘ cümlesi kalkmış durumda. Merkezde olan yerleşim yerleri de rezerv alan olarak ilan edilebilecek. Bunun için bakanlık ve devlet diyor ki ‘Biz vatandaşımızın can güvenliğini her şeyden öne alıyoruz’. Eğer mülkiyet sahipleri kendi alanlarını rezerv alan olarak ilan edilmesini talep ederse, arsalarının yüzde 30’unu veya değerini kentsel dönüşüm bütçe hesabına yatırdığı takdirde ben oranın rezerv alan olarak imar planını yapar ve mevcut vatandaşların hakkını da korur kentsel dönüşüm çalışmasını hızlandırırım diyor.”
Kentsel dönüşüm kararını almak için yüzde 50 + 1 kişi yeterli olacak
“Kentsel dönüşümün yavaş ilerlemesinin önemli etkenlerinden biri de arsa payı oranlarını üçte iki çoğunluk kararıyla alınmasıydı. Çok az bir yüzdeyle bu kararlar alınamıyordu. Yeni yasal düzenlemeyle inşaat ruhsatı alma dahil salt çoğunluk kararı ile yani yüzde elli artı bir kararı alındığı andan itibaren süreç başlayacak. İnşaat ruhsatını da ilgili belediye artık verme durumuyla karşı karşıya kalacak. Bu da sürecin hızlı ilerlemesinin etkenlerinden biri olacak.”
Karara katılmayanları nasıl bir süreç bekliyor?
“Karara katılmayanlara 15 gün süre verilir. 15 günün içinde karara katılmaları veya sözleşmeyi imzalamaları istenir. 15 günün sonunda katılmadıkları takdirde de satış heyeti tarafından belirlenen rakam üzerinden satışa gider. Eğer satış gerçekleşir ve kararı imzalamayan taraf bu satış rakamına itiraz ederse mahkemeye gidilir. Mahkemenin belirleyeceği bedel satıştan daha yüksek olduğu takdirde de aradaki fark, hisseyi alan kişi tarafından eski mülkiyet sahibine ödenir.”
Kolluk kuvvetleri kapalı kapıları açarak resen tespit yapabilecek
“Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya belediyeler riskli bina olduğundan şüphelendiği yerleri resen tespit raporu yapma hakkına sahipler. Ve tek seferde 90 günü geçmemek şartıyla da tahliyesini ve binanın yıkımını isteyebilecekler. Eğer mülkiyet sahipleri tarafından riskli bina yıktırılmadığı takdirde de mülki idare tarafından yazılı izin alınarak kolluk güçleri vasıtasıyla riskli bina yıkımı gerçekleşir ve masrafı da oradaki mülkiyet sahiplerinden payları oranında tahsil edilir. Bir de risk raporu yani can güvenliği riski var mı yok mu çalışmalarına engel olanlar vardı. Artık mülki amirin yazılı izniyle gerekli kolluk güçleri vasıtasıyla açılmayan kapılar açılacak, ortak alanlara girilerek gerekli çalışmaların artık yapılmasının önü açıldı. Artık can güvenliği her şeyden önemli olduğu için engelleyici tüm unsurlar ortadan kalkmış olacak.”
Tebligat ulaşmama dönemi son buluyor
“Tebligatların zamanında gitmemesi veya mülkiyet sahiplerine ulaşmaması da kentsel dönüşüm sürecini yavaşlatıyordu. Yeni düzenlemeyle artık bir bina riskli bina olduğu tespit edilir ve kesinleşirse o rapor binaya asılacak. E-tebligat üzerinden tüm mülkiyet sahiplerine tebliğ edilecek. Aynı zamanda da ilgili muhtarlıklarda 15 gün süreli askıda kalacak. 15 günün sonunda o tebligat mülk sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.”
Elektrik, doğalgaz ve su gibi abonelikleri sonlandırma süreci hızlanıyor
“Yeni yönetmelikte artık bir binanın risk olduğu kesinleştiği takdirde elektrik, su, doğalgaz gibi abonelik sözleşmelerini sonlandırma işlemi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından yapılacak. Eskiden ‘Orası mı yapacaktı, belediye mi yapacaktı, elektrik idaresi mi yapacaktı?’ Bir kargaşa vardı. Şu an resen Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bu işlemleri sonlandırmakta yetkili kılındı.”
Yeni konut finansmanı sağlayamayan için paylı mülkiyet sistemi geliyor
“Kentsel dönüşüm yapılacak alanda veya riskli binada ekonomik durumu iyi olmayan, mağdur vatandaşlar varsa başkanlık o mağdur olan vatandaşın maliyetini kendi karşılıyor. Paylı mülkiyet tesis ediliyor. Yani ortak oluyor ve orada oturma hakkı sağlıyor. Oldu ki 3 sene sonra, 5 sene sonra birinci derece yakınları da olabilir. Kendileri ekonomik durumu düzelmiş de olabilir. O günün şartlarında, değerinde, hisselerini alma hakları da var.”
“Sürece paydaşların mutlaka dahil olması lazım”
Afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi ile ilgili kanun düzenlemesinde dikkat çeken değişiklikleri değerlendiren Dr. Nihat Şen, Türkiye coğrafyasının yüzde 66’sının deprem kuşağında olduğunun altını çizerek şunları söyledi:
Bu siyasi bir mesele değil, ulusal bir mesele. Bu nedenle siyasi gelecek endişesi duymadan, işin ehli liyakat sahibi belediye yönetimi tarafından belediyeler bu işe mutlaka müdahil olmalı. Bizim vatandaşımız devletine, kamusuna güvenir. Bu nedenle yeri gelir uzlaştırıcı olur belediye, yeri gelir yönlendirici olur ama bu çalışmaların mutlaka öncüsü olmak durumunda. Her an depremle karşı karşıyayız. Kimse şu tarihte deprem olacak diye sözleşme yapmadı. Olacağı bir gerçek mi? Evet. Bu nedenle vatandaşlarımızı sağduyulu olmaya çağırıyorum. Evet bu işin ekonomisi önemli. İşte devletimiz, bakanlığımız da bu konuda gerekli destekleri vermeye çalışıyor. Süreçte bunlara daha ilaveler de olabilecektir. Ama bu dönüşümün paydaşlarından biri olan vatandaşlarımız da özellikle kendi can güvenliği için süreci tıkayan değil, sürece olumlu katkı veren eylem için de mutlaka olmak durumundalar.